Il "contratto preliminare" per l'acquisto di una casa, noto anche come "contratto preliminare di vendita" o "compromesso", è un documento legale che viene firmato tra il venditore e l'acquirente durante il processo di acquisto di una proprietà immobiliare. Questo contratto precede l'atto di compravendita definitivo e permette di stabilire gli accordi preliminari tra le parti coinvolte
E’ un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo.
E allora a cosa serve ?
Può essere molto utile quando non sia possibile provvedere ad una vendita immediata, ad esempio quando l’acquirente sia ancora in cerca di un mutuo, oppure quando venditore sia in attesa della consegna della sua nuova casa.
Quali effetti produce la stipula del contratto preliminare tra i contraenti?
L’effetto varia, a seconda che si sia provveduto o meno alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari.Supponiamo che nonostante il compromesso’, una delle due parti venga meno al patto. Un esempio potrebbe essere che il venditore per qualsiasi motivo decida di non vendere più l’immobile, oppure che venga iscritta a carico dell’immobile un’ipoteca .Nel caso in cui il preliminare non sia stato trascritto l’acquirente potrà fare richiesta al giudice solo del risarcimento dei danni, mentre nel caso il preliminare sia stato trascritto, il compratore potrà richiedere anche l’annullamento dell’atto che pregiudica i suoi ripristinando la situazione iniziale.
La trascrizione del preliminare e le imposte dovute
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta in uno dei seguenti modi:
• scrittura privata,
• scrittura privata autenticata
• atto notarile.
Perché si possa procedere alla trascrizione, il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Per la registrazione sono dovute le seguenti imposte:
l’imposta di registro di 200 euro
l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Nel caso in cui il compromesso sia stipulato con atto notarile, sarà il notaio stesso a provvedere alla trascrizione entro 30 giorni.
In questo caso specifico, va aggiunto il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e quello delle tasse ipotecarie di 35 euro
Nel caso in cui il preliminare di compravendita preveda un pagamento (come ad esempio, una caparra) è dovuta anche l’imposta di registro proporzionale pari:
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita, o, nel caso in cui risulti superiore all’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, al soggetto spetterà il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del preliminare.
Occorre ricordare che, in quest’ultimo caso, il rimborso non è automatico ma deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.
Ricorda: Se ti affidi ad una Agenzia Immobiliare sarà suo compito provvedere alla registrazione del preliminare, in quanto i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i preliminari di compravendita.
